Cómo calcular el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en México se reduce a tres pasos: identificar la base gravable tomando el mayor de tres valores del inmueble, aplicar la tasa o tarifa que fija el estado o municipio donde se encuentra la propiedad, y restar cualquier reducción o exención a la que tenga derecho el comprador. Las tasas efectivas suelen ubicarse entre 2% y 5% del valor de la propiedad, y el notario público es quien hace el cálculo y cobra el impuesto antes de escriturar.
Paso 1: Determina la Base Gravable
La base gravable es el valor sobre el que se calcula el impuesto, y la autoridad no acepta simplemente el precio pactado entre las partes. La ley exige comparar tres cifras y usar la más alta:
- El valor de adquisición, es decir, el precio de compra que aparece en el contrato.
- El valor catastral, asignado por el gobierno local con base en valores unitarios estandarizados.
- El avalúo comercial, elaborado por un perito valuador autorizado por la autoridad fiscal local.
En la Ciudad de México, esta regla está en el Artículo 116 del Código Fiscal, y la mayoría de los estados sigue el mismo criterio.1Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México. Código Fiscal de la Ciudad de México – Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
Un detalle que toma por sorpresa a muchos compradores: cuando se adquiere solo una porción del inmueble, el usufructo o la nuda propiedad, la base gravable se calcula sobre el valor total de la propiedad, no sobre la fracción que se transmite.
Paso 2: Aplica la Tasa o Tarifa del Estado
Lo que sigue depende de dónde esté ubicado el inmueble. Algunos estados aplican un porcentaje fijo. Quintana Roo y Querétaro se mantienen en 2%. Nuevo León va de 2% a 3%. Yucatán, Chiapas, Puebla y Guanajuato promedian alrededor de 2% sobre el valor catastral. En el extremo alto, la Ciudad de México y Baja California pueden llegar a tasas efectivas cercanas al 5% en propiedades de alto valor.
Cálculo con Tarifa Progresiva: El Caso CDMX
La Ciudad de México no usa una tasa plana. El Artículo 113 del Código Fiscal divide los valores de la propiedad en rangos (etiquetados A a K), cada uno con una cuota fija y un factor marginal que se aplica al excedente sobre el límite inferior del rango. El rango más bajo arranca con un factor cercano a 1.5%, y el más alto, para propiedades por encima de aproximadamente 55 millones de pesos, aplica un factor cercano a 7.5%.1Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México. Código Fiscal de la Ciudad de México – Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles
La mecánica del cálculo progresivo es directa:
- Ubica el rango en el que cae la base gravable de tu propiedad.
- Réstale al valor de tu propiedad el límite inferior del rango.
- Multiplica ese excedente por el factor marginal del rango.
- Suma la cuota fija correspondiente.
El resultado es el ISAI a pagar. Las cifras de la tarifa se actualizan periódicamente, así que conviene confirmar la tabla vigente con el notario antes de firmar. Los notarios hacen este cálculo de rutina, pero conocer la estructura te permite detectar errores en la cuenta.
Paso 3: Resta Reducciones y Exenciones
Varias situaciones califican para un ISAI reducido o exento, aunque los detalles cambian por jurisdicción.
La sucesión hereditaria es el detonante más común de una reducción. En la Ciudad de México, las transmisiones por sucesión históricamente han tenido una reducción del 50% en el ISAI, siempre que la adquisición cumpla las condiciones del Artículo 115 del Código Fiscal.2PAOT. Código Fiscal de la Ciudad de México Otros estados ofrecen beneficios propios en herencias, con porcentajes distintos.
La vivienda de interés social también recibe trato favorable en muchas jurisdicciones. En CDMX, esta categoría cubre inmuebles con precio igual o menor a 6,000 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (UMA). La vivienda de interés popular cubre precios entre 6,000 y 10,800 veces la UMA diaria.2PAOT. Código Fiscal de la Ciudad de México Estos umbrales se mueven cada año con la UMA, así que lo que calificaba el año pasado puede no calificar hoy.
Existe además el programa de Jornada Notarial, coordinado por el Colegio de Notarios de la Ciudad de México junto con el gobierno capitalino. Ofrece descuentos que van del 10% al 60% en costos de escrituración y del 40% al 80% en trámites de sucesión, alcanzando tanto impuestos como honorarios notariales y derechos de registro.3Colegio de Notarios de la Ciudad de México. Jornada Notarial El programa corre por temporadas, no todo el año, así que cronometrar la operación con una Jornada puede representar un ahorro significativo.
Quién Paga y Cuándo
El comprador (el “adquirente” en la ley mexicana) es quien tiene la obligación legal de pagar el ISAI. No importa si la propiedad es residencial, comercial o un terreno baldío, ni si la transmisión ocurre por compraventa, donación, adjudicación judicial o fideicomiso. Personas físicas y morales están sujetas al impuesto cuando adquieren un inmueble dentro del municipio donde este se ubica.
Cuando hay varios compradores, cada uno responde por la porción del impuesto proporcional a su participación en la propiedad. El notario no cierra la escritura hasta que se pague el monto completo, así que los copropietarios deben acordar sus aportaciones antes de la firma.
El plazo estándar para pagar el ISAI es de 15 días hábiles a partir de la formalización de la operación. El pago se hace por el portal electrónico del notario o en bancos autorizados vinculados a la tesorería local. Algunos municipios aceptan pago en tiendas de conveniencia, aunque no es universal. Una vez que el pago se acredita, el comprador recibe el comprobante o la confirmación de la línea de captura; sin ese documento, el Registro Público de la Propiedad no inscribe la nueva titularidad.
Qué Pasa si Pagas Tarde
Perder la ventana de 15 días hábiles activa recargos que se acumulan mes con mes. La tasa exacta varía por jurisdicción y se actualiza periódicamente; en años recientes, las tasas federales de recargo han rondado 1.47% mensual, y las locales tienden a seguir un rango similar. Los recargos se acumulan: cada mes o fracción de mes sin pago suma otra capa.
Además de los recargos, los municipios pueden imponer multas administrativas sobre los intereses ya generados. La consecuencia práctica va más allá del costo extra: un ISAI impago significa que la escritura no puede inscribirse, y el comprador se queda sin prueba legal de propiedad en el registro público. Para quien piense revender, refinanciar o dar en garantía el inmueble, esa brecha es un problema serio.
Nota para Compradores Estadounidenses
Si eres ciudadano o residente fiscal de Estados Unidos, el ISAI tiene un efecto asimétrico en tus impuestos federales. Se puede sumar al costo base de la propiedad (cost basis) para efectos fiscales en EE. UU.; la Publicación 551 del IRS enumera los “transfer taxes” entre los costos de cierre que forman parte de la base.4Internal Revenue Service. Publication 551, Basis of Assets Eso reduce la ganancia gravable cuando eventualmente vendas la propiedad, pero no es deducible en el año en curso.
El ISAI no califica para el crédito por impuestos extranjeros (foreign tax credit). Ese crédito se limita a impuestos sobre la renta, y el ISAI se clasifica como impuesto sobre transacciones, no sobre ingresos.5Internal Revenue Service. Foreign Taxes That Qualify for the Foreign Tax Credit El tratado fiscal entre EE. UU. y México tampoco cambia el resultado, porque cubre únicamente impuestos sobre la renta.6Internal Revenue Service. United States – Mexico Income Tax Convention Al momento de armar el presupuesto, cuenta con que el ISAI es un costo mexicano que no se recupera vía crédito en EE. UU.